עליית מחירי הדירות היא לא בעיה חדשה. חוץ משנות השמונים כמעט בכל שנה מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה. אבל היום קורה משהו קצת אחר.
לקראת היציאה מהקורונה, מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית בשנים האחרונות, התקשורת דיווחה באופן תדיר על מצב של "בועת נדל"ן" בשוק הנדל"ן בארץ. הביקושים היו בשיא. למרות המגפה העולמית התחלות הבנייה היו בשיעור כמעט זהה.
ב2022 התחיל השינוי. האינפלציה עלתה משמעותית, עד כדי כך ששיעור התחלות הבנייה ירד! כלומר בנו עוד, אבל כבר היה ברור באי אפשר לבנות באותה כמות ובאותה דחיפות.
אצבע אחת מאשימה היא לריבית. בנק ישראל העלה את הריבית לשיעור שלא נראה מזה שנים, ואולי אנחנו לא רואים את זה, אבל זה מאוד משפיע על כל חברה ועסק, ובתחום הבנייה בפרט. רק בחודש מאי האחרון –רכישות הדירות בישראל צנחו לרמה הנמוכה ביותר מאז 2020
על פי נתוני משרד האוצר מדובר בצניחה של 41%! בהשוואה למאי אשתקד. זו רק השפעה אחת של הריבית על השוק בארץ, ושוק הדיור בפרט.
מה היתרונות של התקופה ולצד הקשיים
רו"ח והפרשן הכלכלי צחי מנע " לפני כשנה התראיינתי לטלוויזיה באותו נושא, כשלעצמי ידעתי כבר אז שעולם המשקיעים הולך לקבל תפנית. כל משקיע מחו"ל יאלץ לשקול מחדש את ההשקעה שלו בנדל"ן בארץ, בסביבת ריבית גבוה יש מחיר הרבה יותר גבוה להשקעה שלא בפיקדונות , דבר אחד שאני תמיד נוטה להגיד ללקוחות שלי היא שכל האמצעים בחוק – כשרים.
זה אומר להישאר ממוקדים במה נכון לנו עכשיו, אבל גם לראות שמה שלא נעז לעשות היום, לא יטיב אתנו מחר. תכלס, אם הריבית עולה רצוי לא להסס להקים חסכונות, לשכלל את התזרים שלכם, ולחפש כל הזדמנות לנצל את המצב לטובתכם".
ב-2022 ראינו שעליות הריבית הובילו לגל פיטורים ענק בהייטק. בעקבות הצמצומים בכוח-אדם משקיעים רבים החלו להשקיע בחברות שהשווי שלהן ירד, זה לא רק גורם לחברות הגדולות לצרוך יותר מהרזרבות שלהן, אלא גם מגדיל את התחרות בין החברות, המשאירה את העובדים בחוץ.
בתקופה שבה הריביות עולות במגמה מתמשכת אנו רואים שנוצר אתגר בקרב זוגות צעירים שלא מסוגלים לעמוד כלכלית בתשלומי משכנתא.זה אולי לא מצב שכולנו מייחלים לו אבל יש לו גם יתרונות בטווח הרחוק.
כשתשלומי המשכנתא עולים בגלל רכיב הריבית, אנחנו משלמים חלק גדול יותר מהריבית שהבנק מצפה לקבל על סך המשכנתא. עבור מי שכבר לקח משכנתא, הריבית הגבוהה יכולה להעלות את הכדאיות למחזור משכנתא בעתיד כשהריביות ירדו. אולי אפילו לעודד השקעה טובה מהצד.אין ספק שזו תקופה מאתגרת יותר, בין אם משקיעים ובין אם מתחזקים בית.
ניהול נכון של משק הבית כולל תכנון תקציבי מדויק, שיבוצע על בסיס חודשי, ודאות שההכנסות מספיקות לכיסוי ההוצאות החודשיות. כמו כן למשקיעים, על משק הבית להתחשב בהוצאות נוספות כמו תחזוקת הנכס, תשלומים על השכרת נכסים או על עמלות שיווק במידה והוחלט על מכירת הנכס בהמשך. תקציב מדויק יכול למנוע מצבים של חובות ויתרה תזרימית שלילית, אשר יכולים לגרום למעמסות מידיות על הנכס.
לאן הולכים מכאן – מה המדינה עושה ומה צפוי שיקרה
אפשר לראות את זה בהצעת החוק שעלתה במסגרת חוק ההסדרים. הסעיף המרכזי עוסק בניכוי דמי השכירות והגדלת הטבת הפטור למשכרי דירות שהם גם שוכרים, שייהנו מפטור עד לתקרה בגובה 7,500 שקל לחודש !
בנוסף, הכנסת אישרה כי "משחלפי" דירות – ישראלים שקונים דירה ומוכרים אחרת (ושאין בבעלותם יותר דירות), ייהנו מפטור ממס שבח ומס רכישה רק במקרה שמכרו את דירתם הקודמת בתוך שנה וחצי. זאת לעומת תקופה של שנתיים עד כה, והתוכנית המקורית של האוצר לצמצם את תקופת הפטור לשנה בלבד.כל אחד שיגיד מה יקרה כנראה יטעה בדבר אחד או שניים.
אם להיות מדויקים, בסופו של דבר התקופה הלחוצה הזו לא תישאר אתנו לנצח, זו אמירה אופטימית אבל כבר דיברנו על לנצל הזדמנויות. לפי הערכות בנק ישראל הריבית לא תחזור להיות אפסית כמו שהייתה, אבל לא תישאר גבוהה כמו עכשיו. הם רוצים שיישאר להם הכוח לנתב את כמות הכסף שרצה בשוק.
בעיית הדיור לא תיפתר בהקדם אבל כן אפשר להניח שתתאזן מול שוק השכירות.
