התחדשות עירונית הוא תהליך ממושך ובירוקרטי הדורש הסכמות רחבות של עשרות ולעיתים אפילו מאות דיירים וטומן בחובו הזדמנות אדירה, הן לשדרוג סביבת המגורים ולשיפור רמת החיים והן בצד הפיננסי עם עליית ערך הדירה שבבעלות הדיירים בעשרות אחוזים.
קידום פרויקט – התחדשות עירונית – הוא מראש תהליך ארוך ולא מעט פעמים ישנם דיירים שכבר החלו בקידום הפרויקט ולאחר שנה-שנתיים-שלוש מתייאשים ומוותרים ובכך לא רק שאיבדו השקעה של עשרות שעות עבודה, אלא אולי פספסו לתמיד הזדמנות שיכולה הייתה לשנות את חייהם
על מנת לסייע לדיירים המעוניינים לקדם עסקת התחדשות עירונית בביתם, ריכזנו עבורכם את 9 הסעיפים המרכזיים עליהם אסור לכם להתפשר, כבר בתחילת התהליך:
- ככל וקיימת מנהלת התחדשות עירונית – תעזרו בה
היום כמעט בכל עיר ישנה מנהלת להתחדשות עירונית, גוף ציבורי הפועל בחסות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומטרתה לקדם מתחמי התחדשות עירונית – פינוי בינוי בתחומי הרשות תוך הגנה מקסימלית על האינטרסים של ה"לקוחות" שלו – התושבים. שירותי המנהלת להתחדשות עירונית ניתנים ללא עלות ופגישה במנהלת העירונית בעיר מגורכם צריכה להיות הצעד הראשון בדרככם במסע הזה.
- בחירת נציגות פעילה
בבואנו לקדם תוכניות ולנהל את התהליך של בחירת הספקים וכל שלב אחר בדרך, לא ניתן לשתף ולערב בכל פרט את כל עשרות ומאות הדיירים במתחם המיועד להתחדשות. כמו בכנסת, יש לבחור נציגות דיירים מוסכמת שתקבל את המנדט של דיירי המתחם לכל החלטה. כאן המקום להדגיש שבסופו של דבר הזכות של כל דייר לקבל או לא לקבל את ה"מוצר המוגמר" שנקרא תוכנית ההתחדשות המוצעת עומדת לו באופן פרטי והוא לא מחויב לדעת הנציגות. אבל כדי לגלגל את התהליך – רק נציגות מוסמכת תוכל לעשות זאת.
בנוסף, חשוב לציין שהנציגות אינה בהכרח 'ועד הבית' של הבניין או המתחם. אינם דומים הכישורים הנדרשים לתחזוקת השטח המשותף לאלו הנדרשים לדחיפת פרויקט בסדר גודל כזה.
- שקיפות ושיתוף המידע
נכון, את התהליך אי אפשר לקדם עם מאות בעלי דעה ולכן חובה לבחור נציגות מובילה מבין בעלי הדירו במתחם, אך מצד שני, כבר קרו מקרים שהנציגות "דהרה קדימה" בלי לשתף את הדיירים האחרים בתהליך – עד שהגישו להם את התוכניות הסופיות. במקרים כאלה סיכוי סביר שיוצר פער בין הנציגות והדיירים האחרים, דבר שעלול להביא לכך שדיירים רבים לא יסמכו על כך שהנציגות פעלה נכון לאורך כל הדרך והדבר עלול להרחיק אותם מהסכמה לחתימה, ובכך להרחיק את כל הפרויקט מביצוע. מעבר לך, לא כל החכמה נמצאת במקום אחד, לעיתים מתוך שיתוף שאר הדיירים יעלו שאלות ומחשבות שחברי הנציגות לא הגיעו אליהן בעצמם וכל זה יוביל לתכנון מלא יותר ולהצלחת הפרויקט.
- לבחור עו"ד מלווה להתחדשות עירונית שיהיה בצד שלכם
לכאורה זה נראה מובן מאליו אך לא תמיד זה ככה. כשאתם מתקשרים עם עו"ד מלווה להתחדשות עירונית תשאלו אותו ותבדקו האם הוא מייצג בעסקאות אחרות את אותו היזם איתו אתם מתכננים לקדם את התוכנית. לעיתים, עורך הדין המתמחה בנדל"ן מייצג בעסקה אחת דיירים ובעסקה אחרת את היזם. – אתם רוצים שבכל מקרה של התנגשות – עורך הדין שלכם יקבל החלטה ויפעל בצורה שתיטיב קודם כל איתכם, עם הדיירים. בנוסף, יש לוודא שעוה"ד יתוגמל רק על פי מה שסוכם בין נציגות הדיירים לבינו ולא יהיה זכאי לשכ"ט כזה או אחר מצד היזם (כן, גם "בונוס" מהיזם על ניהול מהיר של ההליך לכאורה כאינטרס של שני הצדדים יכול להיות בעוכריכם כשעוה"ד יעדיף שלא להתעכב על סעיפים חשובים לדיירים ופשוט להריץ את ההסכם לחתימות).
בסופו של יום, עורך הדין או כל ספק אחר המועסק עבור הדיירים נועד לשרת את הדיירים. אומנם בפועל היזם הוא הממן ומשלם את שכרו, אך כל התקשורת, גם בנוגע לשכ"ט וכדו', צריכה לעבור דרך נציגות הדיירים ולקבל את אישורם.
- אמון עם עוה"ד המלווה – המפתח להצלחת הפרויקט
עו"ד מלווה הוא חלק אינטגרלי מקידום העסקה. הוא האחראי על המו"מ המשפטי, על ההגנות והערבויות. ומאחר והוא מכיר וחי את עולם ההתחדשות העירונית הרבה יותר טוב מכם (גם אם אתם חושבים שאתם כבר יודעים הכל כי קראתם באינטרנט) – הוא זה שאחראי להוציא מהיזם את המקסימום שאתם יכולים לקבל. עו"ד מלווה בהתחדשות עירונית צריך להיות איש אמונכם ב-100% ואם אין לכם שפה משותפת אל תעבדו איתו, גם אם הוא ממשרד גדול ומפורסם או שעשה עליכם רושם שהוא הכי-הכי בעולם.
לפני התקשרות עם עוה"ד מומלץ להתייעץ עם המנהלת העירונית (להלן סעיף 1) ולבדוק מה ההיכרות שלהם עם עוה"ד ולוודא איתם שהוא אינו מייצג את היזם.
- מכרזי ספקים – בשקיפות מלאה או בחשיכה מוחלטת. אבל ללא איפה ואיפה.
זהו סעיף טכני קצת, אבל חשוב מאוד. כחלק מהליך בחירת הספקים לליווי התהליך (יזם, שמאים, אדריכלים וכו') אותו ינהל עורך הדין יש להקפיד על מכרזים הוגנים בין כלל המציעים. אם הוחלט על שקיפות מלאה – יש להיות שקופים מול כל המועמדים ולאפשר למתמודדים במכרז לגבש הצעות שכנגד עד שתגיעו להצעה הטובה ביותר. ניהול הליך מכרזי בצורה שאינה שוויונית עלול להביא להעדפת ספקים מוכשרים פחות אך מקורבים יותר ובנוסף, דבר זה עלול להביא לתביעות והגררות לבתי משפט שעשויה כמעט בוודאות לארוך שנים ולתקוע את התקדמות התכנון.
- צוות מלווה: לא את הכי טוב, את הכי נכון לכם
קידום התחדשות עירונית דורש שיתוף פעולה בין המון גורמים, כשלכל אחד מהם, לעיתים, אינטרס מעט אחר וחשוב לו תחום מסוים בו הפרויקט עוסק. ולכן בבואכם לבחור מלווים חברתיים – בין אם דרך המנהלת להתחדשות עירונית ובין אם גוף פרטי, שמאי, מפקח, עורכי דין וכו' תראו שאתם בוחרים באנשי מקצוע מומלצים ורצוי כאלו שכבר עבדו אחד עם השני בעבר, ושעשו את זה בצורה טובה. ואל תסתמכו רק על מה שהם אומרים – תבדקו עם לקוחות קודמים שלהם מה דעתם, איך הייתה האינטראקציה ומה היה חלקו של הצוות בקידום הפרויקט.
- העיר איתכם או שצפויה לכם מלחמה?
דבר חשוב מאוד הוא להבין האם הרשות המקומית רתומה לפרויקט לפחות כמוכם או שעשויה לתקוע מקלות בגלגלי התהליך ולהשאיר אתכם עם השקעה עצומה של זמן ואנרגיה, אבל בלי דירה חדשה. ישנן ערים שכמדיניות בוחרות שלא לקדם פרויקטים של בינוי פינוי באופן גורף, יש אחרות שדווקא בעד – אבל רק במתחמים מסוימים ובשכונת ספציפיות. לפני יציאתכם לדרך, בררו עם בכירים בעירייה ובמחלקת התכנון, וגם עם תושבים אחרים בעיר שכבר עברו את התהליך או בשיאו, ובדקו האם הבניין והמתחם שלכם הוא חלק מהתוכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית בראשות. אם לא – יש מקום לשקול שוב את היציאה לדרך.
המאמר נכתב באדיבות אדיר קינן- בעלים ומנכ"ל כח נדל"ן התחדשות עירונית
