כבר יש משכנתא באופק? אז גם יש הרבה מה לדעת עוד לפני שמגיעים לבנק, ובוודאי כאשר מתחילים לדון עימו על האפשרויות. בואו לקרוא 10 טיפים חשובים שיעזרו לכם להגיע אל היעד על הצד הבטוח והמשתלם ביותר.
עבור מרבית האנשים, משכנתא הינה ההתחייבות הגדולה והמשמעותית ביותר בחיים, וכמו שאתם תרים אחרי בית החלומות שלכם במחיר הנמוך ביותר, אין סיבה שלא תשקיעו בבחירת משכנתא אופטימלית. זכרו שההבדל בין משכנתא טובה ומותאמת לצרכיכם, ובין משכנתא הנלקחת ללא מחשבה מעמיקה, עשוי להגיע למאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, כדי להשיג את המטרה יש לעבור דרך בירוקרטיה לא פשוטה, לתכנן ולבחור נכון בין מסלולים, להבין את צרכיכם בהווה ובראייה לעתיד, לנהל משא ומתן מול הבנקים – ועוד.
בדיוק לשם כך מספקת חברת תשואות פיננסים שירותי ייעוץ משכנתאות. החברה שנוסדה לאור שאיפה להביא את לקוחותיה לניהול כלכלי נכון וחירות פיננסית, מעמידה לרשותם אנשי מקצוע מיומנים ביותר ויוצאי הבנקים הגדולים במשק. תשואות פיננסים הינה חברת התאחדות יועצי המשכנתאות ובמסגרתה תוכלו לקבל ייעוץ וליווי לקבלת משכנתא בתנאים הטובים ביותר, ובהתאמה מדויקת לצרכיכם. אנשי החברה מביאים עימם היכרות מעמיקה עם המערכת הבנקאית ואופן התנהלותה, דבר התורם רבות לשיפור ההצעות שתקבלו, לתכנון נכון ולהשגת התוצאות האופטימאליות. לנוחיותכם, תשואות פיננסים מביאה מספר טיפים לנטילת משכנתא:
- ניהול סיכונים – זכרו שמשכנתא היא מוצר העלול להיות יקר מאוד אם לא תתאימו אותה לצרכיכם. ישנם מספר מסלולים שניתן לשלב ביניהם וצריך לעשות זאת בתבונה, תוך הסתכלות על מצבכם הנוכחי והעתידי. כך לדוגמא, קיימות ריביות צמודות ולא צמודות, קבועות ומשתנות, על בסיס ריבית הפריים ואפילו על בסיס מט"ח, כאשר לכל מסלול יתרונות וחסרונות. לא כל מסלול מתאים לכם ויש לבחור אותו בזהירות.
- בדיקת אחוזי המימון – קיימים פערי ריביות באחוזי מימון שונים, הנוצרים כתוצאה מכספים שהבנק נדרש להפריש כנגד העמדת המשכנתא המבוקשת. בכדי להציג את הדברים בצורה פשוטה נאמר שישנן שלוש מדרגות תמחור ריבית:
א. משכנתא מבוקשת בסך של עד 45% מערך הנכס הנרכש, מאפשרת לבנק להגיע לרף התחתון של הריביות.
ב. משכנתא מבוקשת בסך הנמצא בטווח שבין 45%-60% הינה מדרגת הביניים, ובה הריביות תהיינה מעט גבוהות מהמדרגה הקודמת
ג. מדרגה שלישית ואחרונה תתייחס למשכנתא העולה על 60% מימון, ומדרגה זו הינה היקרה ביותר.
על כן, במידה והסכום המבוקש מהבנק נמצא במרחק נגיעה מירידת מדרגת ריבית, שווה לעיתים להתאמץ על מנת לשפר את תנאי המשכנתא הכוללים לטווח הארוך.
- בניית תמהיל מקדים והשוואת תפוחים לתפוחים – בעבר נוטלי המשכנתאות היו רגילים לפנות בעצמם לבנקים השונים, וכל בנק היה נותן הצעה שונה מהאחר מבחינת תמהיל המסלולים. במצב זה, נוטלי המשכנתאות לא יכלו להשוות את טיב ההצעות ופשוט הרגישו מבולבלים. במילים פשוטות: ראשית יש לבנות תמהיל המותאם אך ורק עבורכם, ורק לאחר מכן לנהל מו"מ עם הבנקים השונים על בסיס אותו תמהיל.
- התחשבות בכספים שעתידים להגיע – לרבים מאתנו קיימים חסכונות לא נזילים שעתידים להשתחרר בעתיד, כמו קרנות השתלמות. יש לבחון האם אנו מתכננים להשתמש בהם במטרה להקטין את המשכנתא הקיימת, אולי לקצר תקופה או אפילו פשוט להפחית את ההחזר החודשי.
- בדיקה מקדימה של הבטוחה/הנכס – לנכסים רבים קיימות בעיות רישומיות שאינן נגלות לעין בעת הביקור בנכס. דוגמא לבעיה רישומית הינה חריגת בניה, כלומר בניה מעבר למה שהותר בהיתר הבניה. בעיות אלו בד"כ מצויות בבתים פרטיים, דירות גן וגג, והחריגות מתגלות לרוב לאחר חתימת חוזה, בעת הזמנת השמאי לנכס. ואולם, הבנקים נמנעים מהעמדת משכנתא לנכסים בהם מתגלות חריגות מהותיות, דבר אשר יכול לפגוע בסיכוייכם להשלים את העסקה ואף להביאכם להפרת חוזה.
- ביטוח משכנתא – בטרם העמדת המשכנתא, הבנק מבקש לקבל ביטוח משכנתא המבטח את כספו במקרה של פטירת מי מהלווים, או לחילופין שהנכס המשמש כבטוחה ניזוק. ביטוח המשכנתא מורכב מביטוח חיים ללווים וביטוח נכס. אם נתמקד בביטוח החיים, עלות הביטוח משתנה מלווה ללווה, מתחילה מכמה עשרות שקלים ויכולה להגיע למאות ואף אלפים. ישנם פרמטרים רבים שיכולים להשפיע על עלויות הביטוח כמו גיל הלווה, מצבו הבריאותי הנוכחי ועברו הבריאותי. יש להיערך לכך בהתאם ולבצע בדיקה מקדימה.
- בדיקת זכאות – רבים מאיתנו זכאים לקבל סכום מסוים מהמשכנתא ב-"ריבית זכאות", הנקבעת ע"י משרד השיכון ומחושבת לפי 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות, ולא יותר מ- 3%. למסלול זה יתרונות של אפשרות לפירעון מוקדם ללא עמלות פירעון, ועוד. איך ניתן לבדוק לאיזה סכום אנו זכאים? פשוט להגיע לאחד הבנקים למשכנתאות עם המסמכים הרלוונטיים המפורטים באתר משרד השיכון ולהגיש בקשה. האם שווה להשתמש במסלול הזכאות? הדעות חלוקות. הדבר תלוי בטיב הלווים, אחוז המימון הנדרש ובסכום הזכאות הכולל.
- גרירת משכנתא – במידה והנכם משפרי דיור המעוניינים למכור את דירתכם הקיימת ולהחליפה באחרת, יש לבדוק את תנאי המשכנתא הקיימת ביחס לתנאים המוצעים בשוק באותה העת בטרם סילוקה. במידה וימצא כי תנאי המשכנתא שלכם טובים מהתנאים המוצעים על ידי הבנקים באותה עת, דעו שניתן לגרור את המשכנתא לפיקדון בנקאי משועבד בתוספת 10% מסך המשכנתא, ולאחר מכן להעביר את השעבוד לנכס הנרכש ובכך להמשיך וליהנות מתנאי משכנתא טובים.
- מתכוונים לרכוש דירה מקבלן? בדקו את מפרט התשלומים ואת הצמדות הסכומים למדד תשומות הבניה! בד"כ בעת רכישת דירה מקבלן, הכניסה תתאפשר רק בעוד מספא שנים. על כן הקבלן יחלק את התשלומים שעליכם יהיה לשלם בהתאם להתקדמות הבניה. הסכומים שהקבלן עתיד לקבל יהיו צמודים למדד תשומות הבניה, דבר אשר יכול להעלות את חובכם לקבלן בעשרות אלפי שקלים בעת עליית המדד. מנגד, אם תחליטו לקחת את מלוא המשכנתא מראש על מנת לנטרל את סיכוני המדד, יהיה עליכם לשלם תקופה ארוכה משכנתא מבלי היכולת לגור בנכס. הדבר כמעט בלתי אפשרי לזוגות הגרים בשכירות באותה העת. יש לבחון את כל האפשרויות וההשלכות הגלומות, טרום חתימת הסכם מחייב.
- התעייפתם מלקרוא? שכרו את שירותיו של יועץ משכנתאות מומחה, שידאג לסעיפים 1-9 ויפעל מטעמכם ועבורכם בלבד. לקבלת ייעוץ חינם וקביעת פגישה עם המומחים של תשואות פיננסים, התקשרו כעת לטלפון 03-9477729.
