ענף המקרקעין מהווה עולם ומלואו של חוקים, תקנות, פסיקות, חוות דעת, מיסים והיטלים. בתוך כך, בקדירה בוחשים לא מעט גורמים ציבוריים, מסחריים ופרטיים, החל בוועדות מקומיות לתכנון ובנייה, ועד למנהל מקרקעי ישראל. על כן, ישנה חשיבות גדולה לקבלת סיוע מקצועי בתחום, לרבות בהערכות שווי, בבחינת כדאיות של פרויקטי התחדשות עירונית, בחוות דעת ובערעורים המוגשים כנגד היטלים שונים. זאת באמצעות משרד שמאים בעל ניסיון רב ומומחיות בתחום הרלוונטי עבורכם.
פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין נועד לסיים את יחסי השיתוף בין בעליו, ולרוב מדובר במהלך המייעל את ניצול הנכס עקב מערכת היחסים העכורה שהשפיעה על מיצוי הפוטנציאל הגלום בו. במקרים רבים השותפים מקיימים מו"מ ביניהם לרכישת הזכויות בנכס זה מזה, אך לעיתים קיימים בין ביניהם פערי מידע, מומחיות ויכולות כלכליות הפוגמים באיזון. כך למשל, בהינתן יכולת כלכלית גדולה יותר של אחד הצדדים, הרי שהצד החזק נהנה מיתרון במשא ומתן וביכולתו לרכוש את הזכויות משותפו, בעוד הצד החלש יתקשה לקבל מחיר הולם. על פי דעת מומחים, יש להתייחס אל מצב זה באופן דומה לאומדן שוויו של נכס במכירה מחוץ לשוק החופשי ובאילוץ, תוך הפחתת 20% ממחיר השוק החופשי. הפתרון טמון בחוות דעת של שמאי מקרקעין לאומדן אוביקטיבי, שווי השוק, של הנכס. לאחר מכן הביצוע בפועל יהיה במכירה במכרז המבטיחה מחיר הוגן ושמירת האינטרסים על ידי ראש ההוצאה לפועל. כלומר, במידה שהמחיר המוצע קטן ממחיר השומה שבוצעה על ידי שמאי מקרקעין, סביר להניח שהמכירה לא תאושר. יש לציין כי על פי פסיקות בתי המשפט, זוהי הדרך הראשית וה- "הרגילה" לפירוק שותפות בנכסים שלא ניתן לחלקם, וכל דרך אחרת הינה יוצאת מן הכלל ומחייבת הצדקות מיוחדות.
תוכנית מתאר תא/5000 – מהי החלופה המיטבית?
בעת האחרונה אישרו מספר עיריות כגון תל אביב, ראשון לציון ורעננה, תוכניות מתאר מקומיות כוללניות המגדילות את זכויות הבנייה ואף משנות ייעודים. אמנם מכוחן לא ניתן להוציא היתרי בנייה, אך הן מאפשרות לרשות המקומית להוציא תוכניות מפורטות ללא הוועדה המחוזית, ובכך מקצרות באופן משמעותי את הליך הכנת התב"ע. משרד השמאים בועז וכולדר, המתמחה בין היתר בפרויקטי התחדשות עירונית באזור תל אביב, ביצע בדיקה לגבי החלופות ומצא כי תוכנית תא/5000 משביחה את שווי השוק של נכסים רבים. למען מטרה זו נערך במשרד השמאים המוערך חישוב לשווי הזכויות מתוקף התוכנית, תוך התחשבות בשיקולים הבאים:
- פרויקט למגורים וחזית מסחרית, לפי רח"ק מירבי של 5.0.
- פרויקט למגורים, מלונאות וחזית מסחרית, לפי רח"ק מירבי של 6.0, מתוכו 30% למלונאות.
חוות הדעת הצביעה על כך שהשווי המיטבי הינו החלופה של פרויקט למגורים וחזית מסחרית, ללא מלונאות. מכאן שתוספת הזכויות למגורים הינה למגדל מגורים, ובתוספת חזית מסחרית בקומת הקרקע הינה החלופה המיטבית.
יעוץ שמאי בערעורים על היטל השבחה
היטל השבחה הינו תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות, מטעם וועדה מקומית העומדת מאחורי אישור תוכנית שהביאה לעליית שווי המקרקעין שלו (אישור תוכנית בניין עיר, אישור שימוש חורג או אישור הקלה). לפני כ- 9 שנים פורסם תיקון 84 לחוק בנייה, שהסדיר וקבע את ההליכים בנושא היטל השבחה ותביעת פיצויים. התיקון קובע כי בעל הזכות במקרקעין יכול לקבל את השומה של הוועדה, לערער על גובה הסכום הנדרש לתשלום, או על עצם המהות של דרישת התשלום. במקרה האחרון המהווה למעשה בקשה לביטול החיוב ימונה שמאי מייעץ מתוך רשימה של שמאים "מכריעים" של מועצת שמאי המקרקעין, והוא שיקבע לגבי נכונות או ביטול החיוב. מכאן ניתן להבין לכאורה, כי אין צורך בייעוץ מטעם שמאי מקרקעין פרטי שכן ניתן לדלג היישר אל ערעור לגבי המהות, ולתת לגורם חיצוני להכריע. ואולם, ההיפך הוא הנכון: תיקון 84 הופך את הייעוץ מטעם שמאי מקרקעין פרטי לנחוץ בהרבה. כך לדוגמא, יש להחליט על דרך הערעור (לשמאי מכריע לעניין גובה התשלום וערכי השווי או, לוועדת ערר לעניין אי חוקיות ונושאים תכנוניים ופרשנותם, יש לצרף בפניה לשמאי "המכריע" מסמכים שונים ובכלל זאת שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הנישום.
דוגמא לכך כי דרישת היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר בניה (לדוגמא: מבניין משרדים למגורים או, למלונאות). ההשגה צריכה להיות מופנית לוועדת ערר היות ונקבע בפסיקות כי אין בכך אירוע מיסויי המחייב חיוב בהיטל השבחה.
יחד עם הפניה לוועדת ערר, תצורף גם חוות דעת של שמאי מקרקעין, אשר תשלול את החיוב גם מבחינת חישוב ערכי השווי.
משרד שמאי המקרקעין בועז וכולדר, הפועל בתחום כבר יותר מ- 20 שנה, הנו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרוש כדי לכוון את המהלכים אל המטרה המשתלמת ביותר.
הכתבה נכתבה בחסות האתר w-b.co.il
